永远伴随你一生简谱原标题：为什么这些有钱人都在买公寓？前议员2房公寓狂涨$100万澳元！卖给Hawthorn退役footy选手

　　本文转载自微信公众号“澳洲地产博士”，内容仅供参考。其观点、内容、图片版权均归原作者所有。

　　这幢位于East Melbourne，正对Fitzroy公园的公寓楼，自落成以来一直是墨尔本公寓界的神话。由于得天独厚的地理位置，想买这栋楼里二手房的买家，有一份长长的Waiting List，但售出的房子寥寥无几。

　　304号公寓于2010年以$520万的价格购入，在2016年以$925万澳元的价格售出，6年间涨了$405万澳元。

　　而11楼顶层公寓，2007年买家以$19,359,200的价格购入，现在正在市场上出售，要价$4600万澳元！

　　其实很多投资者都会进入一个误区——以最终房价涨幅作为衡量投资成败的标准。这一标准无疑是片面的，而这一误区的错误在于：忽略了持有房屋期间的现金流。

　　对于投资公寓的买家，每年的租金收入在支付房子本身的开销、贷款之外，还可以产生盈余；对于有本地收入的买家而言，折旧和贷款利息还可以用来抵税。这一系列的投资过程中长期产生的回报却经常被投资者忽略了。

　　很多买家片面的看到别墅类房屋售出时的涨幅，却忽略了在持有过程中，房租无法支付贷款月供，每个月都需要房东贴钱的事实。同时也没考虑到房东每年支付给政府的高昂地税。

　　一言以蔽之，公寓不涨，房东并不一定亏了，别墅涨了，房东也不见得赚了那么多。

　　28 Standley Street Collingwood的一个买家，在购房时买了2套相邻的1房，改成了2房大阳台户型，购买时合同价为$124万，交割时的银行估价已经达到了$150万，房价上涨了21.95%。由于购房时只需要10%的首付，其实买家仅用$12.4万的投入，就收获了$26万的回报。

　　Elwood的Canopy项目，不少户型在交割不久再次出售的时候，房价都实现了20%以上的增长。

　　许多对墨尔本没有很深入了解的买家，总是固执地随同胞的大流，买在市中心，将房子租给留学生。并不是说这不可取，对于家有留学生的买家们而言，这是刚需，合情合理，租金收入也足以自给自足，好的楼盘还是会有一定增长。但是对于单纯的投资者而言，这并不是投资回报最大化的买法。

　　对于新房公寓而言，将来出手的时候，潜在的买家是买自住房的澳洲当地人，而不是被政策限制无法购买二手房的海外买家们。

　　对墨尔本没有很多了解的买家们，在投资公寓时，基本上就是CBD、Docklands，还有近两年火起来的Box Hill，这些地方出租虽然不成问题，但是对当地人自住并没有很大的吸引力。

　　上图是澳洲最大房产网站au给出的全澳和全墨尔本搜索量最高的城区排行。Middle Park不仅包揽了墨尔本别墅榜和公寓榜第一名，连在全澳范围内，都是搜索量最高的城区。

　　试问又有几个海外买家和初来乍到的移民知道MiddlePark呢？很多呆了四五年的留学生都不一定对这个区有所了解。但是MiddlePark确实全澳洲最受欢迎的城区。目前以中位价$2,282,500位居墨尔本房价第四的区域。

　　相比住在CBD，当地人自住更倾向于CBD周边的城区，尤其是对于在CBD及周边上学和工作的年轻人，他们更加喜欢租在近城区。下图是.au根据各个城区出租广告浏览量总结出的最受租客欢迎城区：

　　这些城区有一半以上都在墨尔本近城区，在华人圈子里大热的区域却不见榜上有名。需求是房价上涨的基础，没有了来自本地买家的需求作为支撑，房价疲软也是在所难免的。

　　其实一览之前举例的有所升值的公寓，虽然风格各异，但是都有一个共性——有大阳台或是院子。

　　在国内，阳台多半是用来晒衣服的，所以对于中国买家而言，很多人并没有把阳台的大小作为买房时会考虑的标准。

　　但是阳台对澳洲人而言可不仅仅是晒衣服那么简单，尤其对很多用烘衣机的年轻人而言，他们也没有晒衣服的需求。

　　注重社交和生活质量，逢年过节就要BBQ的澳洲人，对大阳台是毫无抵抗力的。就像他们别墅一定要有院子一样，阳台也是公寓必须的。平日在阳台上晒太阳，休闲放松；天气好了去阳台上吃顿饭；朋友来了一起在阳台上放风扯淡BBQ……

　　很多华人买家在选房的时候会以己度人，根据自己的喜好来选择投资房。如果是自住房自然无可厚非，但纯投资的房产只需要考虑澳洲本地人的喜好就可以了。

　　比如朝向这件事情，选朝北采光好是没有错的，但是如果另外一个朝向的风景更好，固执的选择购买朝北的户型就不显得那么明智了。本地人对阳台的热爱和对风景的热爱根本上都是一致的。如果大阳台配上无敌的美景，升值更是妥妥的了。

　　房子本身的设计感也是，比如许多本地人钟爱的工业风，冰冷冷的设计感入不了一些华人买家的眼，但是独特且稀有的风格确实升值保障。

　　说起来简单，其实真正操作起来，没有对本地人的了解和房产市场的把握，很难靠自己买到合适的房子。